Стрімке зростання цін на нерухомість перетворив московські квартири в реальний інструмент для інвестицій. Те, що "московська нерухомість завжди в ціні", затверджувала ще реклама часів ваучерної приватизації. У цей час частина квартир люди продовжують здобувати в інвестиційних цілях, однак масштаби цього явища експерти оцінюють по-різному. Одні затверджують, що частка таких угод варіюється від 20% до 40% від загальної кількості. Інші вважають, що вона не перевищує 10-15%.
На думку експертів, серед іпотечних позичальників сформувався клас майбутніх рантье. Вони здобувають квартиру "на майбутнє". Ураховується, що нерухомість із роками дорожчає, виходить, вартість квартири до моменту закінчення виплат по кредиту буде істотно вище. Так, якщо ринок поступово росте, то переплата по іпотечному кредиті в 1,5-2 рази перекриється тим, що сама квартира за цей час виросте в ціні в рази. "Існує критична величина темпу росту ринку, вище якої ріст цін на квартири перевищує переплату по іпотеці, а нижче - немає. Тобто якщо ринок у середньому росте швидше цієї величини, то замість переплати по іпотеці позичальник, навпроти, виграє від росту вартості купленої в борг квартири. Причому виявляється, що такий мінімально необхідний темп росту ринку нижче темпів сьогоднішньої інфляції. Критична величина темпу росту ринку зовсім не залежить від вартості квартири - будь-яка квартира (дорог або дешева) подорожчає або подешевіє в рівних пропорціях. Залежність є тільки від основних параметрів кредиту: строку, на який він видається, первісного внеску й процентної ставки", - розповідає керівник аналітичного центра IRN.RU Олег Репченко.
Розглянемо стандартні параметри іпотечного кредиту: строк - 10 років, внесок - 30% від вартості житла й процентну ставку - 12%. Аналитики затверджують, що при таких параметрах кредиту ринку досить рости в середньому на 3,6% у рік. Тоді сума, на яку квартира подорожчає за 10 років, саме рівняється переплаті по іпотеці. Якщо ціни на ринку за ці 10 років у середньому будуть рости швидше, ніж на 3,6% у рік, то подорожчання квартири перекриє переплату по іпотеці. Допустимо, ми взяли в кредит квартиру вартістю в 300 тис. дол. Тоді переплата за 10 років складе близько 127 тис. дол. Але за ці роки вартість квартири при росту ринку 3,6% у рік досягне приблизно 427 тис. дол.
Так, для багатьох інвесторів актуальне питання про те, у який сегмент ринку нерухомості вигідніше вкласти коштів. Коли всі об'єкти нерухомості стабільно росли в ціні, це було питання витягу додаткового прибутку. Однак зараз, у момент стагнації столичного ринку, відповідь на нього буде прямо визначати об'єкт інвестицій.
Експерти думають, що в останні роки інвестування в новобудови було самим масовим способом вкладення, збереження й збільшення коштів. Інвестори скуповували, як правило, однокімнатні квартири й мали не менш 60% річних. Інвестування в новобудови зручно тим, що воно, як правило, краткосрочно, що важливо в умовах російської нестабільності, коли складно прогнозувати економічну ситуацію більш ніж на два роки. Тим часом від покупки квартири на стадії "котловану", коли вона дешевше всього, до її реалізації - навіть після обробки - рідко проходить більше півтора-двох років. Протягом цього строку можна виручити від 50% до 100% від початкових вкладень, уважають фахівці "Інка-Нерухомості".
