Якщо на московському ринку житла частка іпотечних угод становить, по оцінках експертів, 10-20%, то частка іпотечних угод на покупку будинків у коттеджных селищах не перевищує 5-7%. Із заміською іпотекою не поспішають працювати ні банки, ні девелоперы. Банки не хочуть брати на себе земельні ризики, а забудовникові простіше почекати й продати без іпотеки, чим умовляти банк видати кредит потенційному клієнтові.
Немає застави - немає проблеми
Одержати кредит на заміський будинок відносно легко лише в тому випадку, якщо це котедж або таунхаус, що продається на вторинному ринку. Можливо, втім, одержання кредиту й на первинному ринку, але за умови, що ділянка під будинком належить забудовникові на правах власності, а сама будівля здана в експлуатацію. У цьому випадку параметри кредитування будуть аналогічні кредитуванню на покупку квартир. Процентні ставки становлять не менш 11-12% у доларах і не менш 12,5-14% у рублях, максимальний строк кредитування в багатьох банках досягає 20-25 років, первісний внесок -і 10-20% від вартості об'єкта.
А от одержати іпотечний кредит на споруджувані будинки, на які доводиться основна частина пропозицій на заміському ринку, набагато складніше. Справа в тому, що багато селищ будуються на землях, які у свій час уважалися сільськогосподарськими вгіддями або навіть землями промислового призначення. "Найчастіше, коли забудовник повідомляє про будівництво нового селища й початок продажів, він ще не встигає перевести землю в категорію земель під індивідуальне житлове будівництво", - констатує директор по розвитку компанії "Жилторг" Іван Гур'єв. За словами керівника салону заміської нерухомості "Резиденція" компанії "Інк-нерухомість" Антона Архипова, за таких умов починаються продажі не менш чим в 70-80% коттеджных селищ. З погляду банку, такий об'єкт як застава неликвиден. "Такі земельні ділянки банку вкрай складно швидко продати й повернути свої гроші. А якщо девелопер ще не встиг переоформити землю у свою власність і вона перебуває в нього, наприклад, на правах оренди, то об'єкта застави в цьому випадку просто ні, - пояснює замруководителя департаменту продажів Міського іпотечного банку Михайло Бусигін. - Є й інша причина: вартість більшості котеджів перевищує $1 млн, а таку суму банк далеко не завжди готовий дати в кредит, тим більше під заставу недобудуючи".
Процес оформлення землі у власність займає в забудовника від декількох місяців до двох-трьох років. Тільки після цього банк готовий розглядати земельну ділянку як об'єкт застави. На цьому етапі, за словами пана Гур'єва, банк уже дає згоду на іпотеку, але, як правило, тільки при готовності будинку не менш чим на 70-80%. У договорах кредитування найчастіше вказується, що в будинку повинні бути дах, стіни, двері й вікна. Ділянка повинен належати продавцеві на праві власності, а також мати кадастровий номер і план з позначенням границь ділянки. Причому в багатьох випадках об'єктом застави виступить тільки земельна ділянка, а не споруджуваний будинок. Це означає, що позичальник одержить у кредит набагато меншу суму, чим вартість землі з об'єктом, нехай навіть незавершеним.
"У рідких випадках банк готовий піти назустріч позичальникові. Але для цього він повинен бути впевнений у надійності девелопера, що будує коттеджный селище, а також у тім, що в майбутньому позичальник залишиться платоспроможним", - говорить Антон Архипов. Втім, на практиці, за його словами, такі виключення одиничні.
Є й інші випадки, коли якість нерухомості не задовольняє вимогам банків. Наприклад, більшість банків вимагають, щоб будинок був підключений до електромереж, системам водопостачання й каналізації. Керівник брокерського напрямку ТОВ "Кредит Макс" Вікторія Щербакова наводить приклад продажу ділянок на Хрипанском поле в 20 км від МКАД по Егорьевскому шосе, де сотка коштує $10-15 тис.: "Через те, що до ділянок дотепер не підведений газ, позичальникові відмовили в одержанні іпотечного кредиту".
