По останніх висловленнях учасників ринку на ИА DAILYSTROY видно, що іпотека далеко не всім у Росії бачиться як спосіб рішення житлової проблеми. Ще більш гостру критику викликає нацпроект "Доступне й комфортне житло громадянам Росії". Тим часом, через стадію рішення цієї проблеми проходила будь-яка розвинена країна. І навіть у деяких державах, що розвиваються, існують свої способи рішення питання доступного житла.
У кожній країні своя специфіка іпотеки, що залежить від добробуту населення, релігійно-культурної ситуації, наявності на території держави тих або інших будівельних ресурсів. Однак можна виділити чотири основних схеми.
Походження перших трьох ясно: фахівці називають їх "американська схема", "німецька схема" (відома також як ССК), "китайська схема" (ЖАО), у чомусь близька німецької. Із четвертої повна неясність: неї називають те мусульманською іпотекою (як видно, через те, що в Росії про неї довідалися після приходу на ринок казахських банків, що запропонували цей продукт), те християнською іпотекою. Більше доречна назва "консервативна іпотека", хоча особисто на мій погляд, ця система являє собою вдосконалені з обліком практики лізингу дохідні будинки, які були в Російській імперії до революції.
Як відомо, у Росії найбільше глибоко пустила корінь система іпотеки, називана американської. У США іпотека стала розвиватися на початку ХХ століття, однак найбільш активний розвиток довівся на роки ліквідації наслідків Великої Депресії, коли треба було чимсь стимулювати ринок нерухомості.
У даний момент у США із всіх країн миру найбільш капіталізований іпотечний ринок, його обсяг близький до 400 млрд. доларів у рік. Загальна кредиторська заборгованість у США по іпотеці становить 3 трлн. доларів.
Якщо врахувати, що населення США становить близько 300 млн. чоловік, можна оцінити, наскільки широкі верстви населення охоплює іпотека. Фактично, будь-який американець у своєму житті хоч раз зіштовхувався із кредитними операціями, і не останнє місце в їхньому числі займають покупки житла в кредит.
Іпотека в США регулюється Федеральним Урядом. У США тільки в ряді штатів є прецеденти масового будівництва дешевого житла, переважно, дерев'яного. Основний же упор у даний момент зроблений на федеральну підтримку іпотеки. Основні соціальні програми, використовувані урядом, зводяться до пільгового кредитування соціально уразливих груп населення - ветеранів, незаможних, інвалідів. На вторинному ринку іпотечних цінних паперів частка держави становить 90% серед інвесторів. Основні іпотечні установи - ссудосберегательные асоціації, іпотечні й комерційні банки, кооперативні банки, кредитні союзи.
Основна й найбільш характерна організаційна риса американської моделі іпотеки - стрижнева роль банку в процесі кредитування. При цьому, природно, банк зацікавлений у розтягуванні строку кредитування, нерідко стягує штраф за дострокове погашення кредиту. Іпотечні кредити, видані на первинному ринку, секьюритизируются на вторинному ринку агентствами шляхом випуску іпотечних боргових цінних паперів. Останнє на російському ринку не одержало поширення, і це, видно - до кращого, про що свідчить сумний досвід США, де нарешті лопнув іпотечний міхур. Наступної, до речі, може бути сусідня Україна, де, хоч і не одержали поширення іпотечні цінні папери, зате мнима доступність іпотечних кредитів привела до спекулятивного росту цін на житло, що зовсім не відповідає динаміці доходів населення. Якщо дійсно відбудеться те, що пророкують багато українські аналитики, і ринок житла обрушиться, то це буде ще одним каменем у город американської моделі іпотеки.
