Іпотека й перепланування (перебудова) обєктів нерухомості
Відношення риэлторов і фахівців з іпотечного кредитування до наявності перепланувань в об'єкті нерухомості не однозначне, однак всі вони погоджуються з тим, що відсутність перепланувань в об'єкті це великий плюс. Розібратися в проблематиці перепланувань й їхнього впливу на іпотечні угоди ми й спробуємо в рамках даної статті.
Що таке перепланування?
Згідно п. 2 ст. 25 Житлового кодексу (ЖК РФ), "перепланування житлового приміщення являє собою зміну його конфігурації, що вимагає внесення зміни в технічний паспорт житлового приміщення". Таким чином, будь-яка зміна об'єкта нерухомості, що вимагає внесення змін у технічний паспорт житлового приміщення, є переплануванням.
Перепланування, відповідно до діючого законодавства, бувають погоджені й самовільні (неузгоджені). Хазяїнові квартири або іншого об'єкта нерухомості, у якому всі перепланування погоджені й зареєстровані належним чином, турбується не про що.
У ст. 29 ЖК РФ передбачений обов'язок власника житлового приміщення, що було самовільно переплановане, або наймача такого житлового приміщення за договором соціального наймання привести житлове приміщення в колишній стан у розумний строк, установлений органом, що здійснює узгодження перепланувань. Цією же статтею передбачена можливість реалізації з публічних торгів житлового приміщення у випадку, якщо воно не буде наведено в колишній стан у зазначений строк й у порядку, раніше встановленому органом, що здійснює узгодження. Однак у нашій практиці такого не відбувалося, оскільки власникові завжди простіше привести житлове приміщення у вихідний стан, чим втратити його назавжди.
У власника також їсти можливість визнати таке перепланування законної в судовому порядку. У нього їсти право залишити за рішенням суду таке житлове приміщення в перепланованому стані, якщо цим не порушуються права й законні інтереси громадян, або це не створює погрозу їхнього життя або здоров'ю (ст. 29 ЖК РФ). Але за часом судова процедура узгодження перепланування набагато длительней звичайної, крім того результат не гарантований на 100 %. Приклад: власник квартири переніс ванну кімнату. І хоча він зробив високоякісну гідроізоляцію, суд відмовив йому в затвердженні перепланування й зобов'язав привести все у вихідне стани через розташування знову влаштованої ванної кімнати над житловою кімнатою нижерасположенной квартири.
Якщо перепланування не порушує прав й охоронюваних законом інтересів сусідів, вплинути на власника із приводу перепланування згідно ст. 14 ЖК РФ може тільки орган місцевого самоврядування. У випадку обігу таких осіб у суд їм буде відмовлено в позові на підставу того, що вони є неналежним позивачем. Однак зазначені особи можуть ініціювати роботу органа місцевого самоврядування шляхом письмового звернення до цього органа.
При наявності перепланування не важливо, хто саме провадив перепланування, що текет власник або попередній. Обов'язок вирішити це питання завжди буде лежати на особі, що є власником у даний момент. Виходячи із цих норм Житлового кодексу РФ, стає зрозумілим і відношення іпотечних програм до перепланувань. Адже якщо позичальника, що несе тягар іпотечного кредиту, зобов'язати провадити узгодження незаконного перепланування, він може й не впорається з виниклим фінансовим навантаженням. Така ситуація або ймовірність її виникнення отпугивает навіть самих сміливих кредиторів.
Загальне правило іпотечних програм - фактичні параметри об'єкта нерухомості повинні збігатися з даними, зазначеними в інвентаризаційних документах (БТИ, ПИБ) і правовстановлюючих документах. Але є й виключення. Ці виключення пов'язані зі змінами нашого законодавства, у тому числі й введенням нового Житлового кодексу РФ.
Невеликі, але поважні розбіжності
Органи інвентаризації в даний момент використають більше точні вимірювальні прилади, і це може стати причиною для уточнення площі об'єкта нерухомості. Більше того, стіни в наших будинках не ідеальні, і приміщення теж можуть бути не зовсім правильної геометричної форми. Це приводить до того, що завмер площі по одним стінах або на певному рівні може дати інші результати, ніж завмер по інших стінах. Якийсь час назад органи інвентаризації перейшли на округлення величин площ в об'єкті нерухомості до одного знака після коми. Це може привести до того, що новий технічний паспорт житлового приміщення буде не відповідати даним правовстановлюючих документів у частині сотих квадратних метра.
Із цих причин можуть виникати розбіжності в дані інвентаризації попереднього років з даними, отриманими в даний момент. Однак ці причини повинні вважатися поважними, тому що вони не є слідством виробництва перепланування в об'єкті нерухомості.
Життя по новому Житловому кодексі
З появою нового Житлового кодексу РФ (ст. 15 п.5.) помінялася й система вирахування загальної площі. Тепер загальна площа житлового приміщення складається із суми площі всіх частин такого приміщення, включаючи площу приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових й інших потреб, пов'язаних з їхнім проживанням у житловому приміщенні, за винятком балконів, лоджій, веранд і терас. Раніше площа балконів, лоджій, веранд і терас ураховувалася по іншому. Тому технічний паспорт, виданий після вступу в чинність нового ЖК РФ, може відрізнятися по площах від правовстановлюючих документів на розмір площі балконів, лоджій, веранд і терас.
По цій же причині заскління лоджії не є переплануванням, оскільки лоджія не ставиться до житлових приміщень (ст.15 ЖК), до того ж у ст. 29 ЖК РФ санкції передбачені тільки за перепланування житлових приміщень.
Що така перебудова?
Самою несподіваною новиною для власників звичайно виявляється необхідність узгодження перебудови в об'єкті нерухомості. Справа в те, що діючі норми Житлового кодексу РФ передбачають необхідність узгодження й перебудови об'єкта.
Згідно ст. 25 ЖК РФ, "перебудова житлового приміщення являє собою установку, заміну або перенесення інженерних мереж, санітарно-технічного, електричного або іншого встаткування, що вимагають внесення зміни в технічний паспорт житлового приміщення". Таким чином, перенесення електроустаткування, установка посудомоечной або пральної машини повинні приводити до необхідності узгодження перебудови. Якби не одне "але". Справа в тому, що існуючі документи про інвентаризації не містять точної вказівки на розташування електроустаткування, вказівка типу ванною й т.д. У ст. 25 ЖК РФ чітко говориться про те, що перебудова повинне "вимагати внесення змін у технічний паспорт", отже, якщо в технічному паспорті ці тонкості не позначені, те й міняти там нема чого.
Виробництво обліку необхідно для розрахунку электропотребления й інших параметрів житлового приміщення й будинку в цілому. На практиці узгодження перебудови провадиться або разом з переплануванням, або не провадиться взагалі, оскільки які-небудь реальні каральні санкції до громадян за установку або пересування пральної або посудомоечной машини по кухні, за нашим даними, ще не застосовувалися. Норми, що регулюють відповідальність за незаконне перепланування, регулюють й область перебудови, тому процедура узгодження й можливість виникнення санкцій за неузгодженість перебудови не відрізняються.
Узгодження перепланувань (перебудови)
Проведення узгодження перебудови й (або) перепланування житлового приміщення вимагає надання списку необхідних документів. У ст. 26 ЖК РФ даний вичерпний перелік документів, необхідних для виробництва такого узгодження. Власник приміщення повинен надати в орган, що здійснює узгодження за місцем перебування що переулаштовує й (або) перепланованого житлового приміщення, що випливають документи:
1) заява про перебудову й (або) переплануванню за формою, затвердженої Урядом Російської Федерації;
2) правовстановлюючі документи на що переулаштовує й (або) переплановане житлове приміщення (оригінали або засвідчені в нотаріальному порядку копії);
3) підготовлений й оформлений у встановленому порядку проект перебудови й (або) перепланування що переулаштовує й (або) перепланованого житлового приміщення;
4) технічний паспорт що переулаштовує й (або) перепланованого житлового приміщення;
5) згода в писемній формі всіх членів родини наймача (у тому числі тимчасово відсутніх членів родини наймача), що займають що переулаштовує й (або) переплановане житлове приміщення на підставі договору соціального наймання (у випадку, якщо заявником є уповноважений наймодавцем на подання передбачених дійсним пунктом документів наймач що переулаштовує й (або) перепланованого житлового приміщення за договором соціального наймання);
6) висновок органа по охороні пам'ятників архітектури, історії й культури про допустимість проведення перебудови й (або) перепланування житлового приміщення, якщо таке житлове приміщення або будинок, у якому воно перебуває, є пам'ятником архітектури, історії або культури.
Житловим кодексом (ст. 26) установлений строк для ухвалення рішення органом місцевого самоврядування - 45 днів від дня подання повного пакета документів. У результаті узгодження перепланування повинні бути оформлені наступні документи:
1) проект перепланування й (або) перебудови, погоджена у всіх необхідних інстанціях;
2) висновок органа по охороні пам'ятників архітектури, історії й культури про допустимість проведення перебудови й (або) перепланування житлового приміщення, розташованого в охоронюваному державою будинку;
3) акт міжвідомчої комісії про узгодження перепланування;
4) новий технічний паспорт (ПИБ або БТИ);
5) нове свідоцтво про право власності із вказівкою нових параметрів об'єкта, або лист органа, що реєструє (УФРС) про внесення відповідних змін у Єдиний державний реєстр прав на нерухомість й угод з ним (ЕГРП).
Відмова в узгодженні перебудови й (або) перепланування житлового приміщення
Результатом проведення узгодження перебудови або перепланування може бути не тільки узгодження, але й відмова в його виробництві. Законодавством (ст. 27 ЖК РФ) закріплений вичерпний перелік підстав, по яких допускається відмова:
1) непредставлення документів, передбачених для рішення питання про узгодження перепланування або перебудови;
2) подання документів у неналежний орган; 3) невідповідність проекту перебудови й (або) перепланування житлового приміщення вимогам законодавства.
Цією же статтею передбачений обов'язок органа, що розглядає, виносити відмову з посиланням на одну з підстав протягом трьох робочих днів від дня ухвалення рішення про відмову. Як і будь-яке рішення державного органа, це рішення може бути оскаржене в судовому порядку.
У кожної іпотечної програми є свої вимоги до об'єкта нерухомості. Існують перепланування, наявність в об'єкті яких дозволяє йому брати участь в іпотечних програмах і звичайних угодах. Незначними переплануваннями по іпотечних програмах можуть визнаватися наступні перепланування:
1) демонтаж убудованих шаф;
2) демонтаж перегородок, не повлекший зміни жилою або загальної площі;
3) зміна житлової площі менш чим на 3 кв.м.
Неприпустимими переплануваннями по іпотечних програмах і звичайних угодах зізнаються наступні зміни житлового приміщення:
1) змінені зовнішні границі;
2) змінені несучі стіни;
3) туалет, ванна або кухня розташовані над або під житловими кімнатами;
4) змінена загальна площа об'єкта;
5) змінена кількість кімнат в об'єкті.
Перепланування як підстава для відмови в державній реєстрації
Федеральна реєстраційна служба (Росрегистрация) може зареєструвати угоду, по якій передається об'єкт із переплануванням, відповідно до федерального законодавства, якщо границі об'єкта не змінилися. Таким чином, якщо в об'єкті є не узаконене перепланування, що не міняє зовнішніх границь об'єкта, угода може бути зроблена. Зміна границь об'єкта приводить до того, що з'являється новий видозмінений об'єкт, відомостей про яке в державному органі, що реєструє, немає. На цій підставі ФРС відмовляє в реєстрації й пропонує надати документи про те, яким образом даний об'єкт був створений. Разом із правом власності на переплановану квартиру новому власникові може перейти й відповідальність за незаконне перепланування.
Відповідальність за самовільне перепланування (перебудова)
У цей час пунктом 2 статті 7.21. Кодексу РФ б адміністративних правопорушеннях установлено: "2. Самовільне перепланування житлових приміщень у багатоквартирних будинках - тягнуть накладення адміністративного штрафу на громадян у розмірі від двох тисяч до двох тисяч п'ятисот рублів". А за невиконання в строк постанови пристава, винесеного на підставі рішення суду про приведення квартири в належний стан, установлений штраф у розмірі від однієї тисячі до двох тисяч п'ятисот рублів; за порушення наступних строків, певних приставом, установлений штраф у розмірі від двох тисяч до двох тисяч п'ятисот рублів. І стягувати ці штрафи будуть аж до приведення квартири в належний стан, або до моменту виселення наймача або примусового викупу квартири у власника за рішенням суду на підставі пункту 6 статті 29 ЖК РФ.
